2019年的楼市已经“起风”。

继江苏徐州、广东广州金融城土拍激烈之后，3月5日，浙江宁波一宗宅地亦竞拍逾3个半小时226轮，最终以溢价率接近58%成交。

当前股市虽“红”，但有经历的过来人，已经抢跑在买房的路上。

四年前的此时，股海欢腾，广州金领周生毅然抛掉手上价值近百万元的股票，以4万+的单价，买入天河珠江新城一个一手楼盘的150平三房。

结果你已看见，当前天河全区在售一手住宅就只有一个4万+——位于奥体新城的珠江花城。

抢跑12年，天河为王

历史总是似曾相识。

四年前，股市欢腾期间，有人卖房换大房，有人卖股买房，也有人卖房买股。彼时深圳房价暴涨至7万+；而广州CBD珠江新城，一手房价还在4万+，二手房价还在3万+。

在那一波洪流中，金领“85后”周生卖股买房，意外成为人生赢家。他卖掉郊区的一套房子，卖掉手上近百万元的股票，在2015年的3月成为珠江新城猎德地铁站旁一个全新楼盘的业主。短短几年过去，那套豪宅单价已近10万+，周生也妥妥地成为“千万富豪”。

其实，人生不是只靠运气就能大获全胜。

尽管周生运气好，赶在股市崩盘前期清仓买房，但设若他不是买在天河区珠江新城，而是买在其他地方，那获利的空间则远没有今天这般利益最大化。

没错，买对的区域，就是这么重要！

士别三日还当刮目相看，事隔四年，广州中心四区已只剩天河海珠荔湾还有4万+的一手新房。

如今历史机遇重来，三个有4万+的区域，你会选哪里？

先看一波GDP势力图。

见证广州千年辉煌的荔湾，历史地位当然响当当。

但长江后浪推前浪，1985年才设区的天河，早在2006年的起点就已高于荔湾和海珠。此后，荔湾的GDP在广州占比有逐年微减的态势，海珠GDP占比略有提升，而天河更是后生可畏，从2006年在广州GDP占比17.3%，到2018年的占比达到20.2%的历史高位。

过去12年，天河区的GDP增幅均连续排在广州第一名！同样，天河区的二手住宅价格的涨幅，也同样跑赢荔湾区海珠区，跑赢全广州八区！

（数据来源：广州链家）

根据广州链家成交数据，对比13年前后的涨幅，广州八区（不含南沙、增城、从化）二手住宅成交均价涨了577.3%，荔湾区涨了628.4%，海珠区涨了661.4%，而天河区足足涨了783.2%！天河区涨幅高出荔湾154.7个百分点！高出海珠区121.8个百分点！

如你所见，天河为王。

天河4万+一手住宅仅一个

王者天河区，版图内商业势力明显。无论是珠江新城、金融城、还是天河智谷片区，都是商业产业比重大于住宅比重。

也正因于此，天河的住宅一直很稀缺，一手住宅尤甚。截止2月下旬，天河区的一手住宅库存只够1.98个月卖，版块内的一手住宅因而水涨船高，当前报价从4万+/平至23万+/平不等。

看似价格选择范围挺广，但实际上，当前整个天河区售价4万+的一手住宅，只有唯一可选，那就是位于奥体新城的珠江花城。

其实，天河、荔湾和海珠三区4万+一手楼盘的PK，主要还是奥体新城、广钢新城和广纸新城的PK。

广钢新城，比邻佛山，占地657.4万平，规划居住人口20.7万人，规划定位为特色宜居新区和专业交易中心。

广纸新城与广钢新城隔江相对，是海珠区重要的旧改项目，面积约2.45平方公里，规划人口10.2万，定位为“海珠西引擎，广州活力港”。

奥体新城，比邻广州第二CBD金融城，地处天河智谷片区（即广氮-奥体片区）广州第三中轴线核心，定位为广州东部生态宜居新区，总面积约15.2平方公里。2018年4月，天河智谷的居住用地面积、建筑面积较原控规分别减少54.78万平方米、127.56万平方米，规划人口减少至13.7万人，共减少4万人。

（天河智谷片区规划图）

在业内人士看来，广佛同城十年，广钢新城的发展多少也受邻居佛山制肘。而且，广钢新城地少居住人口多，居住密度大，所谓的产城融合实际上以“睡城”为主，多是住宅，受商业发展带动的价值提升空间受限。

广纸新城地处老城区，居住氛围浓郁，部分可以望江，但周边一带多为“老破小”。而且，这一带的房价主要介于5万+至6万+，当前只有一个楼盘有少量产品的报价在4万+。

相比前两个版块，奥体新城不仅距离珠江新城更近，且居住人口少，居住环境好，产业范围大，更处于广深科技创新走廊重要科创与文创节点，集“产、学、研、商、居、文”于一体。

大量的商业产业，将带来大量的居住人口。然奥体新城内规划的住宅有限，僧多粥少之下，更多选择就近居住的产业人口，及其他区外溢进天河，奔着4万+而来的新天河人，将快速带动该版块的居住价值更进一步提升。

事实上，早在2月底天河金融城商住地以最高限价37465元/平加住宅自持55%成交以后，周边一二手房价就已被带动起来。业内人士以拿地成本价加建安成本价估算，该盘届时开盘单价或得达到10万+，而与之相邻的奥体新城楼盘，亦有望在几年后达到8万。

（奥体新城某楼盘业主群聊天记录）

天河全区刚改置业的希望

打遍广州无敌手的天河区，二手住宅均价5万+的置业门槛，拦哭一群有心在此置业的刚需改善一族。而一手住宅，除了珠江花城，其他都是均价5万+起步，更令人望而却步。

幸好，广州刚改一族还有唯一的“运气”。

据了解，珠江花城现已启动登记，将于3月下旬开放二期样板房。这也是2019年3月里，全天河区唯一一个有新货推出的楼盘。

与广钢新城的4万+楼盘还在等规划落地建设不一样，奥体新城内的珠江花城，一期尚未交楼，但小区内配套的省一级标准小学已经封顶。

(珠江花城省一级标准小学已封顶)

广钢新城这几年虽已迎来入住高峰，但版块内各方面配套还在建设当中。尽管其规划设32所配套中小学、幼儿园，但除去4所现有学校外，截止2018年三季度仅有4所基本完工，17所连用地手续都未办理，教育配套设施建设跟不上入住步伐。

而属天河智谷片区的奥体新城，教育配套已快速上马：珠江花城内的小学已封顶；已交楼的牛奶厂板块陆续有学校投用；广州奥林匹克中学已于去年12月全面动工，预计2021年建成，同年9月招生入学。此外，今年2月底，帝景山庄地块旁，一所45班九年一贯制学校的最新控规已出炉。

整个天河智谷片区，将建设两所12年一贯制、4所九年一贯制、1所完全中学、1所高中、3所小学、13所幼儿园。当中最受关注的执信中学天河校区（在建中），离项目直线距离不到1000米，将于2020年正式启用。

据了解，除在家门口坐享从托儿所到高中的一站式名校教育配套外，珠江花城家门口亦规划有双地铁19号线茅岗站（规划中）就在家门口，紧邻7号线姬堂站（在建中），三公园（社区内约有10万平珠江四季公园、紧挨天河儿童公园、岐山公园），一个充电式公交总站、5万平生活配套等等。

作为全天河区唯一一手刚改置业的“希望”，珠江花城将于3月推出的二期新品涵盖76平三房至139平的五房。不仅实用率升级，76平得三房，87平得带主套四房，同等面积多得一间房；就连交标也有所提升。

(珠江花城一期)