琶洲村改造前改造后对比。李凤荷摄

　　上周，荔湾鹤洞村和白云陈田村分别牵手方圆集团和富力地产进行更新，同时，从化的禾仓村也确定与时代中国合作改造，接下来，3月份还有几条村将进行公开招标。随着杨箕村、猎德村乃至琶洲村、冼村等城中村改造经验的不断积累，在优质城市土地资源愈发稀缺、土地招拍挂价格居高不下的大背景下，各路房企早已“暗度陈仓”向地理位置较好的城中村频频示好，积极接洽，“向村要地”已经成为房企在一二线城市获取土地储备的重要渠道。

　　趋势
　　未来城市建设要向“三旧改造”要地

　　早在2013年左右，广州市政府发布的相关数据已显示，根据之前制定的土地可利用规划，广州可利用的建筑用地大约1772平方公里，当时仍然可利用的建筑用地仅余90多平方公里，而广州有约536平方公里的“三旧改造”用地，光是城中村就有大约250平方公里，潜力巨大。

　　2017年6月，广州市政府印发的《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》被视作对广州“三旧改造”的进一步松绑，并首次明确规定自然村可作为改造主体申请全面改造，加快了广州旧村改造的步伐。2019年广州发改委发布的《广州市2019年重点项目建设计划》显示，旧村改造项目大约为23个——天河潭村“城中村”改造项目将在今年竣工，黄埔的笔村将进行安置工程、火村改造施工，白云的田心村将进行回迁房施工，花都多条村落进行改造前期工作等。旧村改造已在全市范围内如火如荼地进行中，仅茅岗路以西城中村改造项目就预计可为市场带来8000套左右商品住宅。还有统计数据显示，2018年是广州旧改大年，有超过150条村在旧改方面有新的进展。

　　这些伴随着城市快速扩张而逐渐一个个进入改造的城中村，对于城市来说就像是一块块海绵，在城市刚进入成长期精力无穷时，城中村接待了来自天南地北到城市闯荡的人们，为他们在异乡提供了安身立命之所。而到了城市发展成熟期，需要更多优质土地资源，同时也需要改变城中村与周边格格不入的脏乱差面貌时，这些城中村又吐出了一片又一片可再次利用的地块。“时也，势也”，广州推行的城中村改造“一村一策”基调最终能够比较好地达成政府、村民、合作企业和购房者多方共赢的结果。

　　供给
　　旧改项目入市缓解住宅供应紧张局面

　　在不断有城中村牵手合作企业进行全面改造消息出来后，亦有已购房者担心城中村改造释放过多住宅，从而导致供大于求继而让楼价下跌。根据广州乐居监测的“阳光家缘”网签数据显示，2018年全年广州一手住宅网签量为91759套，处于近9年来的中等水平。

　　而目前广州大规模城中村改造仅处于开始阶段，截至2018年5月，广州已批旧村全面改造项目43个，改造面积19.52平方公里。相对于超过200个城中村数量，更新改造进度仍缓慢。同时，一条村在更新改造后，在减去本身的复建安置区外，留给一手住宅市场的融资住宅面积其实没有想象中多。以陈田村为例，改造规划计算容积率总建筑面积199.47万平方米，其中复建安置区计算容积率建筑面积就大约111.53平方米，融资住宅的计算容积率建筑面积仅约74.61万平方米（含公建配套3.20万平方米），预计将来能给市场带来7000多套商品住宅。按照去年白云区全年一手住宅网签量约2388套的水平，仅陈田村未来供应的商品住宅就够白云区消化3年以上。但如果按照黄埔区一年的一手住宅网签量看，几千套的供应量就未必充裕。统计显示，去年黄埔区一手住宅网签量超过了一万套，而被称作广州在建体量最大的“三旧改造”项目茅岗村，总共也只能为市场提供8000多套住宅，未必够黄埔区消化一年。

　　大型地产集团：积极参与城市更新

　　城市土地寸土寸金，专家认为城区中心的房地产已进入存量开发时代，富力、保利、时代、方圆以及耕耘广州多年的万科等本土房企，深挖旧村潜力，向村要地获取土地储备。凭借多年累积的城市更新经验，这些企业在竞争梯队中占据了先发优势。

　　富力地产：日前，被视为广州最牛汽配城的白云区陈田村成功“出嫁”，牵手富力地产。“旧改”是富力发展的重头戏之一。2007年9月，猎德村商业地块被富力与合景地产联合以46亿元竞得。该项目如今成为南中国区首个真正意义上的CBD大型城市综合体。这些年富力地产拿下杨箕村城中村改造地块、茅岗村项目、萝岗笔村地块、增城简村项目、广州天河区渔沙坦村旧改项目、南沙东涌镇的大同村旧改项目等。

　　根据富力官微发布的数据，截至2018年底，富力在全国各地有超过40个已签约合作的旧改项目，其中大湾区内已签约合作旧改项目超过20个，涉及总建筑面积估计超过2000万平方米。

　　保利发展：琶洲旧改，让保利在广州旧村改造中打响名堂。根据保利发展有关人士透露，该公司在参与旧村改造中已完成改造项目1个，已摘牌项目3个，拓展中项目共18个，涉及用地面积1451公顷，更新改造规模居行业首位。其实，在“三旧改造”中， 保利早在工业大道参与多个旧厂改造，十几年后，保利花园、保利海棠花园、保利红棉花园、保利百合花园从旧厂房华丽转身为环境优美、宜商宜居的住宅小区，如今这里已成了海珠区二手房交易的重点板块。小新塘改造，首期700套回迁房即将分房，冼村改造二期回迁房今年中竣工入住。

　　星河控股：上月下旬，星河控股成功签约成为广州荔湾区龙溪股份经济联合社旧村改造项目合作意向企业。与此同时，星河控股在广州也一直在寻找旧改拓储的机会。有消息称，星河控股在广州已积极介入了番禺罗边村、南草塘村、沙亭村以及南沙东湾村等，合共至少4条村的旧改。其中，位于番禺的罗边村已于去年10月19日进行表决，确认联手星河进行改造。该村的改造范围也有约46万平方米。

　　万科：万科近年在广州土地储备的重心已经逐渐转向。新增土储主要有2017年6月以551亿元总价拿下的荔湾广信资产包，以及在2018年1月拆迁动工的田心村改造项目等，再加上其与荔湾巨无霸村落葵蓬村签订合作协议，并在黄埔区启动沙步村奠基仪式，可以说“手中有粮，心中不慌”。万科最早介入广州城中村改造是从黄埔的文冲村开始。其在白云的城中村项目田心村改造则已进入到首期回迁房开工阶段。继2017年拿下荔湾广信资产包后，2018年万科又在荔湾花地湾与巨无霸旧村葵蓬村签订了旧改合作协议。万科今年启动黄埔最大“城中村”改造项目，约为杨箕、猎德的六倍。

　　时代中国：时代中国近日发布的2018年全年业绩显示，2018年转化4个城市更新项目，总货值近人民币145亿元。在城中村改造方面，2018年10月，与时代中国合作改造的黄埔区红卫村（一、二社）旧改项目正式动工。2019年3月，时代中国以46亿元的预算总金额，获得从化禾仓村旧改项目。同时，有消息称时代中国还介入了从化水南村的旧改。另外，时代中国还有希望获得白云石湖村、环滘村、安平村等旧村改造项目，番禺福涌村和增城官湖村城市更新前期服务工作亦有时代中国的身影。

　　佳兆业：去年12月，佳兆业以742600万元+配建面866700平方米拿下白云区的小坪村旧改项目。近两年来，佳兆业明显加快在广州的旧改步伐，先后介入海珠石溪村旧改、海珠南天项目、黄埔玩具城项目、增城马修村旧改项目，番禺陈涌村旧改等。城市更新及旧厂改造项目也成为佳兆业在广州扩充土储的主要来源。数据显示，截至2018年6月30日，佳兆业于广州的旧改项目占地面积达到580万平方米。

　　恒大：以广州起家的恒大地产在本地楼市打响头炮就来自于工业大道的一个旧厂改造项目，当时恒大地产从土地招拍挂夺得广州市农药厂的土地，半年后即推出金碧花园项目，至今第一金碧、第二金碧和第三金碧已成为工业大道的指标楼盘，位于工业大道南侧的第三金碧新组团预计今年将推出。深圳旧改项目已成为恒大地产近年业绩报告的“霸屏”项目，市场估算恒大地产深圳旧改价值高达6000亿元。恒大深圳公司披露，其目前已拥有项目50个。根据资料显示，目前恒大在深圳确定的城市更新项目共有26个：南山5个，福田1个，罗湖5个，宝安1个，龙岗8个，坪山2个，龙华1个，大鹏新区3个。

　　方圆集团：近期方圆集团在城中村改造项目斩获颇丰，1月份海珠区新市头村更新改造项目合作企业确定为广州美新房地产开发有限公司，据了解，该公司为方圆集团与美林基业共同持股，方圆集团为大股东。新市头村位于广州塔附近，周边有地铁3号线和8号线，总投资额约4.56亿。3月份方圆集团则获得荔湾广钢新城旁鹤洞村更新改造项目，项目总投资金额估算接近24亿元，其中绝大部分为复建安置资金。

　　珠光集团：目前，由珠光操刀的城市更新项目遍布广州及周边地区。31.95万平方米的潭村复建改造已于2017年底完工；沥滘村旧改项目面积相当于2/3个珠江新城，2018年5月全村表决率已超过启动旧村改造的80%，随着海珠创新湾控规的公布，沥滘村改造日渐成为市场的焦点；位于黄沙南站的珠光·御景壹號，是珠光在广州第一个成功旧厂改造的样板作品，现已成为广州高端楼盘的新标杆。