●规划管控

●计划管理

●土地整合

●模式创新

●拆迁前置

●动态分片

●容缺审批

●指标奖励

●精准管控

●监督检查

9月10日，作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，黄埔区、广州开发区发布《广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》(简称“城市更新10条”)，进一步将城市更新与产业转型有机结合，全面激发老城市新活力，打造宜居宜业宜游的优质生活圈，以高品位的城市发展促进高质量的经济建设。

“十个一”助力“旧改”提质增效

2018年，省政府批准黄埔区、广州开发区开展省“三旧”改造改革创新试点(2018年至2020年)，由此诞生了全国首个区级“三旧”改造改革创新试点。成为试点区之后，该区启动“三旧”改造创新政策的编制，重点聚焦规划管控、容缺审批、模式创新、土地整合、指标奖励等领域的改革创新。

“城市更新10条”将按照“快批、快拆、快建”的思路，遵循“先拆后建、以拆促建、拆建并举”的原则。措施的出台旨在推动全区城市更新工作从“全面铺开”向“有促有控”转变、从“改差补缺”向“品质打造”转变、从“追求速度”向“保质提效”转变、从“拆建为主”向“多措并举”转变。

该政策是黄埔区、广州开发区城市更新“1+3+N”政策体系的“1”主文件，全文共“10条”，内容由“强化快批”、“聚焦快拆”、“保障快建”、“严格监管”四个板块组成。

纵览“城市更新10条”的亮点，其中蕴藏着“十个一”，包括“一个架构”、“一张蓝图”、“一份清单”、“一片空间”、“一本地价”、“一种模式”、“一种标准”、“一套程序”、“一次奖励”、“一起监管”。

其中，“一张蓝图”将编制全区城市更新总体规划，紧紧围绕建设粤港澳大湾区的“纲”，重点推进开创大道、广汕路、黄埔东路、九龙大道沿线等重点区域的“三旧”改造，形成中新广州知识城、广州科学城、黄埔港、广州国际生物岛“四片联动”的城市更新蓝图。

在模式创新方面，将允许产权单一的“商改商”等类型项目参照旧厂改造政策执行，鼓励低效物业加快升级改造。在程序优化方面，建立城市更新项目实施方案和控调方案审查专家票决制和审议“二合一”推进机制；试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”；按“灵活分片、动态调整”的原则，优先将涉及重点拆违整治和复建安置物业、公建配套设施、重点产业项目建设的地块划入先行实施片区，实现“签一片、拆一片、建一片”；对城市更新项目的建设审批环节实施“流程再造”，试行并联审批、容缺审批。

最后，还将兑现“一次奖励”。将“三旧”改造奖励用地指标分配与拆迁进度紧密挂钩，根据当年计划新增改造和完成改造的面积规模，可预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标，区城市更新部门按季度经市政府向省自然资源厅申请，优先用于征拆迅速且需指标支持的旧村改造项目。

“三旧”改造年度考核 连续三年排第一

2014年1月，经国家批复同意，撤销原黄埔区、萝岗区，设立新的黄埔区，与广州开发区合署办公。行政区与经济功能区的融合发展为城市建设带来了新的挑战、新的机遇。

近年来，黄埔区、广州开发区采取全面改造、局部改造和微改造相结合的方式，旧村、旧厂、旧城多种类别改造齐头并进。城市更新投资总额、已批项目、开工面积等主要指标连续5年领先全市其他行政区，连续三年在市政府组织的市级“三旧”改造年度考核中排名第一。

截至2019年7月，全区已批复的全面改造项目44个，其中旧村改造项目16个，旧厂改造项目27个，旧城改造项目1个；微改造项目55个。2019年新批旧村改造项目4个，旧厂改造项目7个，老旧小区微改造项目14个。

同时，已开工的全面改造项目25个、微改造项目13个，开工面积约675万平方米，竣工面积约356万平方米，累计竣工安置房面积75.7万平方米、6925套；旧村改造项目累计完成签约户数17070栋，累计拆卸房屋7850栋，其中2019年旧村改造项目新增签约6173栋。累计完成固定资产投资640亿元，完成房地产销售面积267万平方米，其中2018年完成固定资产投资127.5亿元，完成商品房销售68.3万平方米；2019年1-7月城市更新项目完成固定资产投资85亿元。

城市更新同步解决了全区城市公共服务水平滞后于经济社会发展的问题。截至2019年7月，规划公配建筑面积约157万平方米，其中已建成约22万平方米，含中学、幼儿园、消防站、变电站、公交站、邮政所、文化服务中心等设施，打通市政路网约20公里，极大提升城市的公共服务水平。

省级“三旧”改造试点项目亮点纷呈

肩负试点区政策体系创新和总结可复制可推广经验的两大使命，黄埔区、广州开发区从改造模式多元的城市更新实践中孕育出一批覆盖多种改造模式的代表性改造项目。

在旧村改造方面，以打造2.0升级版模式为目标，萝峰、沙步、汤村等项目实施“软硬改造”，既改善居住条件，提升公建配套，打造宜居生活社区，同时按现代化管理规范完善公司法人治理结构，将改造后集体物业纳入全区的主导产业发展平台统一招商运营，打造区域经济与村民集体经济收入可持续发展的多赢局面。

丰乐北路沿线“散乱污”整治及旧村改造项目，通过建立区重点项目征拆与“三旧”改造联动机制，半年时间内收回69宗地块共1020亩，拆除建筑面积约25万平方米，关停搬迁“散乱污”企业99家，清出低端经营户183家，并推动了姬堂社区旧村改造，启动了黄埔创新中心、湾区科创走廊1号等产业孵化器的建设。

在旧厂改造方面，注重打造新业态，从现有产业领域中衍生叠加出新环节、新链条、新活力。华南国际港航服务中心打造成华南区域性的港航要素聚集中心，黄埔仓打造成“电子商务+港航服务”的双平台产业基地并引入“一带一路”欧亚商贸交流合作中心。

在村级工业园改造方面，鱼珠智谷是村级工业园区改造代表，园区的改造和运营历时五年，从改造前的“村民零收入、零税收贡献，环境脏乱差”到改造后的“贡献GDP、贡献就业、贡献税收、形成新业态、增加村民收入、提升村居环境”，村民、园区、政府多方受益，小小的村集体物业改造项目引发区域发展的“蝶变效应”，仅4万平方米的园区创造年产值20亿元，单位“亩产”处于全省顶尖水平。

在历史文化街区微改造方面，实现城市更新与文化传承保护有机结合，推动现代城区与传统乡愁相容共生，促进转型升级与历史记忆相得益彰。如大力推进长洲村、深井古村微改造项目的实施建设，运用“绣花功夫”、“针灸疗法”打通古村脉络肌理，激活传统村落经济活力，为大学城、生物岛高端人才提供创业、生活、文娱、休闲载体。

据悉，为持续强化政策的系统集成和组合效应，黄埔区、广州开发区城市更新“1+3+N”政策体系文件将陆续发布，《广州市黄埔区 广州开发区城市更新办法》将继“城市更新10条”之后加快推出，后续将配套出台《城市更新全面改造项目审批“流程再造”工作指引》以及相关实施细则，为全省“三旧”改造提供可复制、可推广的制度性成果。

文/图：张伊欣 马强 黄逸憙 黄于穗 制版：邹琳 刘艳兰 刘俊文